De fleste med boliglån kan spare penger på å flytte til en bank med lavere rente. For noen er det enkelt – en søknad og noen ukers saksbehandling. For andre møter søknaden avslag, og da trenger du å vite hva alternativene er.
Kort fortalt: Å flytte boliglånet innebærer at en ny bank innfrir det eksisterende lånet og etablerer et nytt med bedre vilkår. Du beholder boligen som sikkerhet – bare banken og betingelsene skifter.
Slik fungerer det å flytte boliglånet
Prosessen er i prinsippet enkel: du søker om boliglån hos en ny bank som tilbyr bedre rente, og den nye banken bruker lånet til å innfri det eksisterende hos din nåværende bank. Pantet i boligen overføres eller etableres på nytt.
- Innhent tilbud fra en eller flere banker – enten direkte eller via en låneformidler som sammenligner på dine vegne.
- Sammenlign effektiv rente – ikke bare nominell rente. Ta med gebyrene i regnestykket.
- Aksepter tilbudet og la den nye banken ordne oppsigelse og innfrielse av det gamle lånet.
- Tinglysing av ny panteattest gjennomføres av den nye banken.
Hele prosessen tar normalt to til fire uker fra søknad til utbetaling.
Hvem får avslag – og hvorfor?
De vanligste grunnene til at ordinære banker avslår refinansiering av boliglån er:
- Betalingsanmerkning – en aktiv oppføring øker kredittrisikoen og fører til avslag hos de fleste storbanker
- For høy gjeldsgrad – banken kan ikke innvilge lån som overstiger fem ganger bruttoinntekten din
- Lav egenkapital – boligens verdi er ikke høy nok til å gi banken tilstrekkelig sikkerhet
- Ustabil inntekt – selvstendige næringsdrivende, midlertidige ansatte eller de med nylig jobbytte vurderes strengere
- Aktive inkassosaker – selv uten formell betalingsanmerkning kan aktive krav påvirke vurderingen
Hva gjør du hvis du får avslag?
Et avslag fra én bank er ikke det samme som at det er umulig. Bankene har ulike risikopolicyer, og noen spesialbanker gjør individuelle vurderinger i tilfeller der de store bankene automatisk avslår.
Særlig relevant er situasjoner der du har fri verdi i boligen – altså at boligens markedsverdi er vesentlig høyere enn gjelden. Da kan en spesialbank vurdere å refinansiere selv ved betalingsanmerkning eller høy gjeldsgrad, fordi sikkerheten er god.
En låneformidler kan presentere saken for flere banker samtidig og finne ut hvilke som er villige til å vurdere din situasjon. Det sparer deg for tid og gir deg et bredere bilde av mulighetene.
Axept Finans er et låneformidlingsforetak som vurderer refinansiering også i krevende saker. Gratis og uforpliktende.
Når lønner det seg å flytte boliglånet?
Dette forutsetter at du faktisk får et bedre tilbud fra en annen bank. For mange er spørsmålet ikke om det lønner seg, men om det i det hele tatt er mulig – særlig ved betalingsanmerkning eller høy gjeld.
For de som kan velge fritt: tommelfingerregelen er at rentedifferansen bør være minst 0,25 prosentpoeng, forutsatt at gebyrene er lave. Jo større lånet er, desto mer teller selv en liten renteforskjell. Med 3 millioner kroner i boliglån gir 0,25 prosentpoeng lavere rente ca. 5 600 kr lavere rentekostnad per år (etter skatt). Se gjeldende styringsrente for å holde deg oppdatert på rentenivået.
Husk totalkostnaden: Renten er ikke det eneste som teller. Etableringsgebyr, tinglysingsgebyr og eventuelle avslutningsgebyrer hos gammel bank påvirker det reelle utfallet. Regn alltid på totalkostnaden over en realistisk tidshorisont – ikke bare månedlig rente.
Ofte stilte spørsmål
Hva koster det å flytte boliglånet?
Kostnadene varierer og avhenger av hvilken bank som er aktuell. Det er vanlig med etableringsgebyr, tinglysingsgebyr og eventuelle avslutningsgebyrer hos gammel bank. Se alltid på totalkostnaden – ikke bare renten – når du vurderer om det lønner seg å bytte.
Kan jeg flytte boliglånet med betalingsanmerkning?
Det er vanskeligere, men ikke alltid umulig. Ordinære banker vil normalt avslå søknaden. Spesialbanker og noen nisjeaktører kan vurdere refinansiering selv ved aktiv betalingsanmerkning, særlig hvis du har tilstrekkelig fri verdi i boligen.
Hva er vanlige årsaker til avslag på refinansiering av boliglån?
De vanligste årsakene er betalingsanmerkning, for høy gjeldsgrad (over fem ganger bruttoinntekt), manglende sikkerhet i boligen (for lav fri verdi), lav eller ustabil inntekt, og aktive inkassosaker.
Hva er forskjellen på å flytte boliglånet og å refinansiere?
Det er i praksis det samme. Å flytte boliglånet betyr at du tar opp nytt lån i en annen bank som innfrir det eksisterende boliglånet. Refinansiering er det bredere begrepet – det kan også inkludere å samle annen gjeld i boliglånet eller endre lånevilkårene hos samme bank.
